Planejar o orçamento imobiliário exige atenção contínua às variações econômicas, e o reajuste de aluguel em 2026 traz dinâmicas cruciais tanto para inquilinos quanto para proprietários.

Regulamentado pela Lei do Inquilinato, esse ajuste anual busca recompor o valor da locação frente à inflação, impactando diretamente a receita dos locadores e o custo de vida dos locatários ao completar 12 meses de contrato.

O que é o reajuste de aluguel?

O reajuste de aluguel é a atualização anual do valor da locação para compensar a perda do poder de compra provocada pela inflação. Ele não ocorre de forma aleatória ou no início de cada ano civil.

A aplicação acontece estritamente a cada 12 meses de vigência do contrato, conhecido como a data de aniversário do contrato, conforme estabelecido pela Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245/91).

Como funciona

No momento da assinatura do contrato, é definido qual indicador econômico medirá o reajuste. Historicamente, o IGP-M era o padrão do mercado, mas o IPCA tornou-se o mais utilizado devido à sua menor volatilidade.

O cálculo utiliza a taxa acumulada do índice escolhido nos últimos 12 meses anteriores ao mês de aniversário do contrato. Se um contrato faz aniversário em outubro, aplica-se o percentual acumulado do índice de setembro dos 12 meses anteriores.

Regras do reajuste do aluguel

  • Proibição de reajustes inferiores a 12 Meses: proprietários não podem aumentar o valor do aluguel com frequência menor que anual, salvo no caso de reformas estruturais combinadas com aditivo contratual.
  • Índice negativo: se o índice acumulado do período for negativo, a maioria dos contratos estabelece o congelamento do valor, a menos que haja cláusula explícita prevendo o repasse da deflação.
  • Livre negociação: o índice contratual serve como referência legal, mas as partes têm total liberdade para negociar um percentual menor ou trocar de indicador.

Avanço no preço do aluguel em 2025

Segundo publicação do portal G1, Teresina foi a cidade com maior aumento em 2025. Veja os valores de outras cidades:

  • Teresina (PI): 21,81%
  • Campinas (SP): 19,92%
  • Pelotas (RS): 18,81%
  • Belém (PA): 17,62%
  • Aracaju (SE): 16,73%
  • Niterói (RJ): 16,27%
  • Vitória (ES): 15,46%
  • São José do Rio Preto (SP): 15,41%
  • João Pessoa (PB): 15,31%
  • Cuiabá (MT): 14,61%

Como calcular o reajuste do aluguel

O cálculo do reajuste do aluguel é feito aplicando o percentual acumulado dos últimos 12 meses do índice inflacionário contratado (como IPCA ou IGP-M) sobre o valor atual do aluguel.

Para realizar o cálculo, siga o passo a passo:

  1. Descubra os dados do seu contrato: valor atual do aluguel, mês do aniversário do contrato e índice Contratual.
  2. Identifique a taxa acumulada: busque a taxa acumulada do índice dos 12 meses anteriores ao mês do aniversário do contrato.
  3. Aplique a fórmula matemática: valor atual x 1 + índice acumulado % ÷ 100 = valor do novo aluguel.

Exemplo

Reajuste pelo IPCA com valor de R$ 2.500,00:

2.500 x 1 + 4,40 ÷ 100 = R$ 2.600,00

Diferença entre reajuste anual e revisional

A diferença entre reajuste anual e ação revisional está no objetivo de cada procedimento, na periodicidade permitida e no parâmetro usado para alterar o valor do aluguel.

  • Reajuste anual: serve apenas para manter o valor real da moeda. Se a inflação no período foi de 4%, o valor sobe 4%, independentemente de a região ter ficado mais cara ou mais barata.
  • Reajuste revisional: serve para corrigir distorções em contratos longos. Se o imóvel passou por valorização extraordinária ou sofreu desvalorização acentuada, o valor pode estar defasado em relação aos vizinhos.

Lei do inquilinato em 2026

Em 2026, o cenário da locação no Brasil passou por atualizações importantes impulsionadas pela implementação gradual da Reforma Tributária e por diretrizes reforçadas de formalização e segurança jurídica.  

Acordos e combinações apenas verbais perderam a validade legal. Todos os novos contratos e renovações devem ser formalizados por escrito, seja físico ou digital. Deve conter expressamente valores, prazos, formas de pagamento e o índice de reajuste.  

Além disso, a fiscalização e a jurisprudência se tornaram mais rígidas. É nula qualquer cláusula que exija mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.  

Impactos da Reforma Tributária

A Reforma Tributária trouxe novas regras de apuração dos impostos de locação (IBS/CBS), estabelecendo um divisor de águas no mercado:

  • Pequenos Locadores: quem possui até 3 imóveis alugados e recebe até R$ 240 mil/ano continua tributado normalmente pelo IRPF/carnê-Leão, sem novos impostos indiretos.  
  • Grandes locadores: quem possui mais de 3 imóveis alugados e renda de locação acima de R$ 240 mil/ano entra no novo regime tributário.

A base de cálculo em 2026 conta com deduções, antes do início da cobrança plena prevista para os anos seguintes.